Петров, Гечева и Николов в качеството си на съсобственици с равни дялове в магазинно помещение сключили договор за наем с ЕТ „Нисим Барух” за срок от 5 г.
След изтичане срока на договора Петров и Гечева сключили нов договор със същия наемател за срок от 3 г., като наемната цена била с 10% по-ниска от наема по първия договор.
2 години след сключването на втория договор Николов предявил иск срещу наемателя, като претендирал да му се заплати припадащата му се, от дължимия за тези 2 г., част от наема, но съобразно размера на наема по първоначалния договор.
В иска си той твърдял, че по отношение на него е налице продължение на първия договор при условията на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, с единствената разлика, че договора от срочен е преминал в безсрочен.
Срещу това твърдение наемателят възразил, че първоначалния договор е прекратен чрез сключването на нов договор за наем, при който са променени както цената, така и срока.
Според него новият договор бил сключен напълно валидно, т.к. са го сключили собствениците с повече от половината от вещта, съобразно чл. 32 ЗС.
1. Основателни ли са твърденията на страните и защо?
2. Може ли сключеният от Петров и Генчева договор да обвърже Николов, след като той не е участвал при неговото сключване?
3. Има ли значение, че той не само не е участвал при сключването на договора, но и че не приема и се противопоставя на условията в него?
4. Какъв правен механизъм заляга в наблюдавания в казуса правен ефект?
5. Ще бъде ли уважен искът на Николов?
За съсобственост говорим тогава, когато една вещ се притежава от две или повече лица. У нас общият режим на съсобствеността е уреден в чл.30-36 от ЗС.
Съгласно чл.30 от ЗС „правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица – държавата, общините и други юридически или физически лица”.
От тази разпоредба е видно, че при съсобствеността едно единно субективно право на собственост принадлежи на две или повече лица.
Никой не може да индивидуализира частта от своето право върху вещта – собствеността е обща. При съсобствеността единното право на собственост е разделено – всеки от съсобствениците има в съответен обем , в съответна част и право на владение, и право на ползване и право на разпореждане.
Плодовете от общата вещ са общи. Всеки съсобственик може свободно да се разпорежда със своя дял от общата собственост.
От казаното дотук може да се направят следните изводи:
Първо съгласно чл. 32 от ЗС „ общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ”. В началото бе отбелязано, че съсобствениците на магазинното помещение са с равни дялове, т.е размера на собствеността на Петров и Гечева заедно е 2/3 от общия. Т.е., попадайки в хипотезата на чл.32 ще трябва да се съгласим с действията им и да потвърдим действителността на втората сделка за отдаване под наем на магазинното помещение. Договорът ще обвърже в еднаква степен както Петров и Генчева, така и Николов.
Второ, беше отбелязано, че вещта е обща и плодовете от нея са собственост на всички съсобственици, т.е. макар Николов да не е съгласен с действията на Петров и Генчева, макар и да не потвърждава сключената от тях /без негово участие/ сделка той има право на час /дял от стойността на наема за последните две години по втория договор и те не могат да му откажат това възнаграждение.
По отношение твърденията на наемателя, който казва, че новият договор бил сключен напълно валидно, т.к. са го сключили съсобствениците с повече от половината от вещта, съобразно чл.32 от ЗС отново се връщаме в съдържанието на първата хипотеза, при която потвърдихме валидността и правното действие на сключената сделка.
В заключение можем да кажем, че: твърденията на наемателя ЕТ „Нисим Барух” са основателни, но не можем да потвърдим тези на съсобственика Николов.
Сключеният между Петров и Генчева от една страна и ЕТ „Нисим Барух” от друга страна договор е правнорелевантен и действителен и той ще обвърже с еднаква сила както страните по него, така и съсобственика Николов.
Фактът, че Николов не е участвал при сключването на договора, както и това, че не е съгласен с уговореното в него не е от значение за действието и проявлението му, защото в случая минимално необходимото е потвърждението от съсобствениците с дял по-голям от половината от общата собственост.
Право
Казус 2
- Детайли
- Главна категория: Право
- Категория: Облигационно право
- Посещения: 8781